佰乐泰产托扬帆起航 优质资产谱写新篇章
22 May 2025
随着WCT控股旗下佰乐泰产托（Paradigm REIT）推介招股书，并放眼6月10日在大马交易所主板上市，标志著佰乐泰产托即将迎来发展进程中的重大里程碑.
佰乐泰产托的初始资产组合包括3个零售市场的优质资产.
3个商场总估值为24亿令吉，各资产的估值与其对应的总租赁面积（GLA）以及净可租赁面积（NLA）如下所列： 市场情报 随着WCT控股旗下佰乐泰产托（Paradigm REIT）推介招股书，并放眼6月10日在大马交易所主板上市，标志著佰乐泰产托即将迎来发展进程中的重大里程碑.
佰乐泰产托的初始资产组合包括3个零售市场的优质资产.
3个商场总估值为24亿令吉，各资产的估值与其对应的总租赁面积（GLA）以及净可租赁面积（NLA）如下所列： （一）武吉丁宜购物中心（Bukit Tinggi Shopping Centre, BTSC）：位于雪兰莪州巴生的零售商场，包含3层零售楼层、1层夹层楼及停车设施.
武吉丁宜购物中心估值为6亿8000万令吉.
截至2025年3月31日的总租赁面积（GLA）为1,000,950平方尺（不包括 7,490平方尺的附属区域）.
（二）八打灵再也佰乐泰购物广场（Paradigm Mall Petaling Jaya, PMPJ）：为八打灵再也格拉那再也一项综合商业发展的重要组成部分，包含6层零售楼层、1层地下楼层及2层地下停车场，并拥有位于Le Méridien Petaling Jaya酒店与Azure Residences 公寓下方的两层零售空间.
八打灵再也佰乐泰购物广场估值为6亿令吉.
截至2025年3 月31日的净可租赁面积（NLA）为680,048平方尺.
（三） 柔佛州新山佰乐泰购物广场（Paradigm Mall Johor Bahru, PMJB）：为依斯干达的重要零售商场，包含6层零售楼层、1层夹层楼、1层设有电影院与会展中心的楼层，以及地下与高架停车场.
柔佛州新山佰乐泰购物广场估值为11亿5700万令吉.
截至2025年3月31日的净可租赁面积（NLA）为1,292,956平方尺.
强劲与稳定的财务表现
佰乐泰产托展现出卓越的财务韧性，其2024财政年度营收＊达2亿1770万令吉，较2022财政年度成长37.9%，主要受惠于强劲的租金收入与零售人流的提升.
其物业净收入（NPI）达到1亿4720万令吉，NPI利润率达67.6%，高于大马产托同业平均的65.9%，显示出其高效率的营运能力.
可分配收入达9940万令吉，进一步巩固了其作为高绩效收益工具的地位.
佰乐泰产托展现出财务稳定性，并具备迈向转型式成长的潜力，正为马来西亚零售型房地产投资信托基金树立新的标竿.
根据2025财政年度预测的年化指标，佰乐泰产托预计将持续展现强劲表现与成长潜力： 营收＊预计增至2亿3270万令吉；物业净收入（NPI）将达1亿6130万令吉；NPI利润率提升至69.3%，税后净利（PAT）预测为1亿1090万令吉；税后净利率（PAT Margin）达到 47.6%.
这些指标进一步证明佰乐泰产托在财务稳健性与成长潜能方面的领先地位，有望在马来西亚零售产托市场中持续突破与领航.
高平均出租率
2025财政年度第一季度持续维持高水准的平均出租率.
八打灵再也佰乐泰购物广场出租率为97.9%.
柔佛新山佰乐泰购物广场出租率为99.2%.
武吉丁宜购物中心出租率则达到全面出租（100%）.
这些数据远高于雪兰莪州零售商场的平均出租率（79.9%）与依斯干达马来西亚（74.5%）的平均水平，突显它致力于为租户与消费者提供充满活力、具吸引力且符合市场需求的空间.
在冠病疫情艰难期间，管理层与租户紧密合作，确保业务持续运作，并提供量身定制的租金援助，帮助租户度过难关.
这些与租户的合作措施确保了持续强劲的出租率.
如今，佰乐泰产托的资产组合已全面恢复并超越疫情前的水平，持续展现出强劲的韧性与成长表现.
稳健的租户续租率
在2024财政年度中，八打灵再也佰乐泰购物广场的租户续租率为92.0%、柔佛新山佰乐泰购物广场的续租率为90.0%、武吉丁宜购物中心则透过与主要租户AEON的长期租约维持100%的续租率，并内含合约式租金逐年上调条款.
管理层致力于维持经过审慎规划的租约到期结构.
截至2025年3月31日，仅有10.8%的可出租净面积（NLA）将在截至2025年12月31日的9个月内到期，而未来几年的租约到期分布亦相当均衡，比如29.5%的NLA将于2026财政年度到期，而23.6%的NLA将于2027财政年度到期.
这样的策略性分布有助于确保租约过渡平稳，并降低租约集中风险.
＊营收不包括其他收入如租金拖欠的利息收入、订金没收、装修费用及停车场阻尼设置费用 Paradigm REIT执行董事兼首席执行员蔡巧莲.
环境 社会与治理承诺
佰乐泰产托的一大优势在于对环境、社会及治理（ESG）原则的高度承诺，将可持续发展的做法融入营运中，推动长期价值与韧性.
在环境方面，柔佛新山佰乐泰购物广场安装了容量达1,109.79 kWp的太阳能光伏系统，并计划于武吉丁宜购物中心推行类似项目.
此外，所有商场推行节水装置与电动车充电站，并积极探索雨水收集系统以进一步减少用水量.
在社会责任方面，投资于企业社会责任计划包括创造就业机会、推动志愿服务，并致力于建立一个安全、包容且具平等机会的工作环境.
在治理层面，秉持最高的伦理与透明度标准.
董事会遵循《马来西亚企业治理准则》7名董事中有4名（57.1%）为独立董事，并有4名为女性，体现了对强健治理与多元性的承诺.
宏观经济因素
佰乐泰产托对于由多项重要宏观经济发展所带来的成长潜力感到振奋，其中包括： 柔佛-新加坡特殊经济区（JS-SEZ）、柔佛新山-新加坡快速铁路连结（RTS Link）以及马来西亚2026旅游年活动.
上述项目与活动将有助于促进跨境流动性与连结，特别是吸引新加坡富裕消费者到访柔佛新山佰乐泰购物广场，大幅提升人流量.
旅游业和消费支出的增长，将带动租金收入增加、提高出租率，并促进柔佛新山佰乐泰购物广场的长期价值成长.
柔佛新山佰乐泰购物广场靠近兀兰检查站，战略位置优越，能有效抓住来自跨境访客的需求，扩大市场覆盖范围.
此外，森林城市特殊金融区（FCSFZ）为柔佛带来额外的成长潜力，进一步巩固该区作为长期成长市场的地位.
未来收购计划
佰乐泰产托管理层看到透过策略性收购带来的巨大成长潜力，并展望收购符合其严格投资标准的优质资产.
虽然目前拥有3个优质零售资产的稳健组合，但管理层积极寻求扩张，目标是在高成长地区收购具有强劲资本增值潜力且能提升收益的物业，尤其专注于具备长期价值、位于高需求区域且拥有稳固租户基础的资产，以确保稳定且持续成长的收入来源.
佰乐泰产托拥有由WCT控股授予的优先购买权，这赋予该公司明显的竞争优势.
此权利使该公司能获得未来收购的独家机会，范围不仅限于传统零售资产，还包括优质的机场特许经营权以及声誉良好的酒店，例如gateway@klia2、Le Méridien Petaling Jaya、Hyatt Place Johor Bahru以及Première Hotel Klang.
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